9.13 대책 1년 무엇이 바뀌었을까...추석 이후 부동산시장 향배는?

대출 규제, 다주택자 종부세 중과, 청약제도 강화, 3기 신도시 공급 등 세금·대출·공급 방안 총망라한 9·13 부동산 대책이 시행 1년을 맞았다.  주택시장은 규제일변도 정책에 한동안 위축된 듯한 모습을 보였지만 올해 초부터 강남권 재건축을 중심으로 급매물이 소진되며 서울 아파트값 회복세가 이어졌다.

서울의 경우 지난해 9.13 대책 발표 이후 올해 8월까지 주택가격이 0.03% 상승하는 약보합세를 보였고, 아파트 값은 1.13% 하락했다.  9.13 대책 직전 1년간 서울 주택가격이 6.6%, 아파트 값이 9.1% 오른 것과 비해 크게 둔화된 것.


주택거래 절벽도 뒤따랐다.  대책 발표 후 올해 8월까지 서울 월평균 주택 매매 거래량은 8700여건으로 대책 전 1만4000여건보다 40% 가까이 감소했다.

하지만 올해 여름 들어 서울 주택시장 분위가 반전되면서 대책의 효력이 다했다는 평가도 나온다. 9.13 대책 이후 32주 연속 하락했던 서울 아파트값은 올해 7월부터 상승전환해 10주 연속 상승세가 이어지고 있다.

12일 함영진 직방 빅데이터랩장은 "9·13 대책은 서울 집값 단기 급등을 진정시키고 갭투자 수요를 시장에서 쫓아내는 등 소기의 성과를 거뒀다"면서도 "거래세와 보유세 부담을 모두 늘리고 각종 거래제한 조치로 시장 유통 매물을 축소시킨 점, 정비사업 규제로 도심 주택 공급이 제한된 점은 우려스럽다"고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 "세금 강화, 대출 축소 등으로 서울과 비서울 간 집값 양극화가 뚜렷해졌다"며 "정부가 분양가상한제 도입 여부를 검토하는 상황까지 왔다는 점에서 (9·13 대책이) 부동산시장에 여러 부작용을 가져왔다고 본다"고 덧붙였다.

다만 송 대표는 "임대주택 활성화를 통해 임대시장을 안정화하고, 분양권 전매와 같은 단기적 투기수요를 억제했다는 점은 긍정적으로 평가할 수 있다"고 평했다.

추석 이후 부동산시장에 대해서는 전반적인 가격 상승을 점치는 목소리가 많았다. 송 대표는 "민간택지 분양가상한제 도입 시 신축 공급 부족 현상이 나타나면 대기 수요가 풍부한 서울은 매맷값 강세와 함께 전셋값 상승이 이어질 것으로 보인다"며 "수도권은 교통 개선과 공급량에 따라 지역별 양극화 현상이 나타날 것으로 전망되며 지방은 지역경제 악화로 주택 구매력이 떨어져 부동산시장이 약세일 것으로 보인다"고 내다봤다.

이어 "수요 억제책이 아닌 도심 내 인센티브 부여 등 공급책, 단계적 규제 완화를 검토할 필요가 있다"고 제언했다.

함 랩장은 "하반기 서울 집값은 강보합, 지방은 가격 (하락)조정이 예상된다"며 "서울은 분양시장으로 수요자 관심이 옮겨가며 재고주택 가격 상승 흐름에 제동이 걸리긴 했지만, 저금리 부동자금, 똘똘한 한 채 선호현상, 택지 구득난 등을 고려할 때 가격 (하락)조정을 기대하기 어려운 실정"이라고 전망했다.

이어 "서울은 대부분 정비사업을 통한 신규 주택 공급을 하고 있는데, 정비사업을 통한 신규 주택은 총 공급량의 30%에 불과해 희소성이 강하다"며 "재건축 조합원 지위 양도 및 분양권 전매 금지, 다주택자에 대한 양도세 중과 등으로 시장 유통 매물 또한 많지 않다보니 매도자 우위 시장이 지속될 수밖에 없다"고 말했다. 또 "민간택지 분양가상한제가 단기적으로 재고 주택시장의 가격 상승 압력을 낮출 것으로 기대되지만, 가격을 떨어뜨릴 정도의 파괴력은 아닐 것으로 판단된다"고 덧붙였다.